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不要听信传言,感受真实的日本房产投资吧 发布时间:2020-11-19   访问次数:251 次

与风险较高的“转手赚差价”的思维不同,日本房产更类似于一个长期投资理财产品,看重的是房价上升和租金收入的双重利润。


日本房地产市场的成熟稳定、资金安全有保障,不错的租金收入,尤其是近年日本民宿业发展得如火如荼,都让日本房产热潮不断升温。特别是日本在经历了上个世纪的房产泡沫后,近几十年的日本房地产市场基本保持平稳上升的稳增趋势,日本政府也非常注重对日本房产市场的基本管控。


日本投资房产成本


     · 买房时(特指二手房)全部税费加起来,大约是房产价格的5%-7%;

     · 持有费用每年在20-30万日元(人民币约一万多)左右;

     · 出售时,持有时间越长,税费越低。


购买时需要支付的费用


     · 中介费:大多情况下,交易价格的3%+6万日元+消费税;

     · 登录税(国税):房产的房权名义变更时所需的税;土地评估价格x1%、房产评估价格x0.3%;

     · 房产取得税(地方税):买房时所发生的税。(购房后半年左右收取);土地评估价格x1.5%、房产评估价格x3%(评估价格为政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右);

     · 印花税(国税):贴在房屋购买契约书上的印花税票;

     · 产权转移登记手续费:代办以上所有手续的司法书士人工费,5万-10万日元不等;

     · 5年间地震火灾保险:购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的6%-7%。


每年持有成本


     · 固定资产税(国税):每年需向日本政府支付的税;土地评估价格x1.4%、房产评估价格x1.4%;

     · 都市计划税(地方税):每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府);土地评估价格x0.3%、房产评估价格x0.3%(评估价格为政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右);

     · 物业管理费和修缮基金:视具体房产而定;

     · 税理士费用;

     · 个人所得税:每年持有的成本约为房价的1-2%;

     · 有可能产生的其他费用:

       1. 如果空房需要重新招租,则会收取1个月的房租作为招租的费用;

       2. 租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等,金额约10万-20万日元;

       3. 如果房屋室内设备损坏,需要维修,几千至几万日元不等,以实际产生的费用为准。


出售房产时产生的费用


     · 中介费:房价3%+6万日元+消费税;

     · 增值税:5年内,增值部分的税率是30%,5年及以上税费为15%。(增值部分的计算会由专人来进行,部分可抵扣);

     · 外国客户:源泉税10.21%,第二年正常进行纳税后会全额退还。(源泉税是特殊情况下即个人转手卖给公司的时候才会征收)。



日本的房产税很高?


日本不动产拥有永久产权、租售比高、升值潜力大等诸多亮点,吸引着大量中国的投资者。但许多朋友想要下手投资时,又会听到一些“日本房子看着便宜,你知道税有多重吗?”之类的传言。


 因为听信“日本房地产税很重”的传言而对投资日本望而却步的投资者不在少数,那么日本的房产税真的很高吗?我们用数据来告诉你。



 1. 日本的不动产税


日本的不动产保有税分为两部分,固定资产税与城市规划税。

    

目前,日本的固定资产税标准税率为1.4%;都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异,东京都市规划税为0.24%,大阪府是0.3%。固定资产税+都市规划税总额的最高仅为1.7%。

     

每年4-5月收到纳税通知书,纳税者可以选择一次性付清,如果觉得一次性付清不划算的话还可以选择在当年的6月、9月、12月以及次年的2月分季缴纳。



 2. 价值评估:


不动产税1.7%的税率征收对象并不是不动产的实际价格,而是日本政府的评估价格。日本政府每三年对不动产进行一次价值评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化一般不再重新估价。

     

实际上,固定资产的评价额是有很大水分的,评估价值远远低于市场价,土地价格一般是按照当时土地价格的60%-70%、建筑物价格是按照建筑费的50%-70%进行评价的。  

   


3. 税费相关的减免:


除了远低于市场价的价格评估,日本的不动产保有税还有相关的各种减免。

     

日本很重视房屋的防震、抗震功能,房主如果对房屋进行抗震的翻建和改造,依据不同的条件,可获取固定资产税和城市规划税1-3年不等的减免。


如果对房屋进行节能改造,也可依据条件享受1/3的固定资产税减免。另外,住宅用地不足200㎡的,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的1/3计算。


还有针对老人、残疾人的各项税收优惠政策,不胜枚举。


美国房地产税最高征税率为3%,法国房地产税最高征税率为1.8%,德国房地产税最高征税率为2.84%。根据这一系列的数据我们可以看出,日本的房地产税并不算高,最高征税率仅为房产总值的1.7%,在世界主要发达国家中处于中下游水平。


近两年来,日本房地产市场不断升温,目前正是不错的投资机会,而且稳定成熟的租赁市场也能很好地覆盖房产的持有成本,不要因为一句“日本房地产重税”的传言就被吓退了脚步。


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