与风险较高的“转手赚差价”的思维不同，日本房产更类似于一个长期投资理财产品，看重的是房价上升和租金收入的双重利润。
日本房地产市场的成熟稳定、资金安全有保障，不错的租金收入，尤其是近年日本民宿业发展得如火如荼，都让日本房产热潮不断升温。特别是日本在经历了上个世纪的房产泡沫后，近几十年的日本房地产市场基本保持平稳上升的稳增趋势，日本政府也非常注重对日本房产市场的基本管控。
日本投资房产成本
· 买房时（特指二手房）全部税费加起来，大约是房产价格的5%-7%；
· 持有费用每年在20-30万日元（人民币约一万多）左右；
· 出售时，持有时间越长，税费越低。
购买时需要支付的费用
· 中介费：大多情况下，交易价格的3%+6万日元+消费税；
· 登录税（国税）：房产的房权名义变更时所需的税；土地评估价格x1%、房产评估价格x0.3%；
· 房产取得税（地方税）：买房时所发生的税。（购房后半年左右收取）；土地评估价格x1.5%、房产评估价格x3%（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）；
· 印花税（国税）：贴在房屋购买契约书上的印花税票；
· 产权转移登记手续费：代办以上所有手续的司法书士人工费，5万-10万日元不等；
· 5年间地震火灾保险：购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的6%-7%。
每年持有成本
· 固定资产税（国税）：每年需向日本政府支付的税；土地评估价格x1.4%、房产评估价格x1.4%；
· 都市计划税（地方税）：每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）；土地评估价格x0.3%、房产评估价格x0.3%（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）；
· 物业管理费和修缮基金：视具体房产而定；
· 税理士费用；
· 个人所得税：每年持有的成本约为房价的1-2%；
· 有可能产生的其他费用：
1. 如果空房需要重新招租，则会收取1个月的房租作为招租的费用；
2. 租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等，金额约10万-20万日元；
3. 如果房屋室内设备损坏，需要维修，几千至几万日元不等，以实际产生的费用为准。
出售房产时产生的费用
· 中介费：房价3%+6万日元+消费税；
· 增值税：5年内，增值部分的税率是30%，5年及以上税费为15%。（增值部分的计算会由专人来进行，部分可抵扣）；
· 外国客户：源泉税10.21%，第二年正常进行纳税后会全额退还。（源泉税是特殊情况下即个人转手卖给公司的时候才会征收）。
日本的房产税很高？
日本不动产拥有永久产权、租售比高、升值潜力大等诸多亮点，吸引着大量中国的投资者。但许多朋友想要下手投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，你知道税有多重吗？”之类的传言。
因为听信“日本房地产税很重”的传言而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本的房产税真的很高吗？我们用数据来告诉你。
1. 日本的不动产税
日本的不动产保有税分为两部分，固定资产税与城市规划税。
目前，日本的固定资产税标准税率为1.4%；都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异，东京都市规划税为0.24%，大阪府是0.3%。固定资产税+都市规划税总额的最高仅为1.7%。
每年4-5月收到纳税通知书，纳税者可以选择一次性付清，如果觉得一次性付清不划算的话还可以选择在当年的6月、9月、12月以及次年的2月分季缴纳。
2. 价值评估：
不动产税1.7%的税率征收对象并不是不动产的实际价格，而是日本政府的评估价格。日本政府每三年对不动产进行一次价值评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化一般不再重新估价。
实际上，固定资产的评价额是有很大水分的，评估价值远远低于市场价，土地价格一般是按照当时土地价格的60%-70%、建筑物价格是按照建筑费的50%-70%进行评价的。
3. 税费相关的减免：
除了远低于市场价的价格评估，日本的不动产保有税还有相关的各种减免。
日本很重视房屋的防震、抗震功能，房主如果对房屋进行抗震的翻建和改造，依据不同的条件，可获取固定资产税和城市规划税1-3年不等的减免。
如果对房屋进行节能改造，也可依据条件享受1/3的固定资产税减免。另外，住宅用地不足200㎡的，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的1/3计算。
还有针对老人、残疾人的各项税收优惠政策，不胜枚举。
美国房地产税最高征税率为3%，法国房地产税最高征税率为1.8%，德国房地产税最高征税率为2.84%。根据这一系列的数据我们可以看出，日本的房地产税并不算高，最高征税率仅为房产总值的1.7%，在世界主要发达国家中处于中下游水平。
近两年来，日本房地产市场不断升温，目前正是不错的投资机会，而且稳定成熟的租赁市场也能很好地覆盖房产的持有成本，不要因为一句“日本房地产重税”的传言就被吓退了脚步。
