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投资日本房产的保值性和升值性靠什么来保证? 发布时间:2021-05-07   访问次数:495 次

日本房产投资门槛不高,适合高中低多元客户。但是,还是有很多人对投资日本房地产都有一些误解,今天,我们就来说一说这些误会吧。


买房就能获得永住或者移民吗?


想在日本买房,一定要知道,在日本可没有买房换签证的政策。购买日本房产,是不能获得永住权的!


不过在日本可以通过注册公司,以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营,从而获得日本经营管理签证。然而也没有宣传的那么容易,也是有很多坑,需要擦亮眼睛的。


买房就能获得完全的土地使用权吗?

关于日本的土地使用权,也澄清一些误区。日本的房产有私有产权不等于“房子想盖多大就盖多大,想建几层就建几层”。在日本房产中,一定要分清土地的属性,并严格遵守。


如果想知道你的土地能盖多大的房子,我们可以了解两个词:建蔽率和容积率。建蔽率:建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。容积率:容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素,用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。比如一块面积为100㎡的土地,如果容积率是50%的话,那么在这片土地上就只能建造一个50㎡的建筑。


买房朝向重要吗?

在日本,朝向和中国的“坐北朝南”不是一个道理。而是要看所在的位置能不能看到著名的美景,或者繁华的商圈。比如地处繁华的商圈,窗外可以直接看到知名美景。那么无论出租,还是卖都不愁的。



公摊面积和得房率

日本房屋的所标注使用面积和国内不同,不包括阳台和电梯等公摊面积,相当于国内建筑面积的70%~80%,出售时的面积就是房产内部的实际面积。因此,要跳出这个误区,按照国内算法,会误以为单价很贵。


比如,我们在国内按照一般小区70%的得房率来计算的话,如果东京的房价,六万每平米,在中国其实也就相当于四五万每平米。 这样算下来就合理了,对不对?


宣传中的回报率可信吗?

这个一定要分清楚,因为房地产出租的收益率计算方法有两个——“表面收益率”和“实际收益率”。


表面收益率是指,一年的房租收入除以房地产的购入价格。而实际收益率是要从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。一般在宣传中,如果收益率达到7%甚至10%,就要考虑可能是“表面收益率”。


日本房产租金收益稳定吗?

日本的租约稳定首先利益于政府的保护。在日本,租售同权,房东和租户平等,政策无歧视,享受公共资源人人平等。日本政府在2001年颁布过【终身借家权】的法令,2006年制定【住生活基本法】,保护的是租客与房东的双向利益。【终身借家权】规定,只要承租人在世,租约就会继续,契约直到过世才终止。


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其次,日本人喜欢租房子。日本房地产泡沫之后,日本人越来越喜欢租房子,租户的平均租赁期约是8年左右。也有一辈子租在一处都不搬家的。


此外,在日本换房成本过高,第一次租一个房子要交的钱是房租的5倍左右。搬家也是笔不小的开支,因此,日本的租客不会轻易换租。


另外,庞大数量的单身人群也是日本房产租金收益稳定的保证。所以在大城市,日本房产空室风险是较低的。


日本房产保值性和升值性靠什么来保证?

当然,最主要的就是日元的避险属性,在国际汇率市场变动的时候,日元是受到影响最小的几种货币之一。好处是别国货币贬值的时候,持有日本房产的投资者无形中就等同于资产升值了。


房产遗产税真的高的不得了吗?


日本的遗产税法在2015年进行了修改,计算的基础抵扣额下调了4成,也就是遗产税额增加了。公式:3000万日元+600万日元×法定继承人数,超出的部分就要征收遗产税了,即应税额。具体应缴纳多少遗产税,税率见下表。

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并且,遗产税不是以市场价格作为纳税基准的,而是以评估价为基准,土地价值和房产价值分开评估,约为市场价的7、8成左右吧。比如房产市值7000万日元,遗产评估价为5000万日元。一家三口的丈夫去世后,妻子和孩子作为继承人,需要纳税的部分即「5000万-(3000万+600万×2)」,仅为800万日元。如果评估低于5000万日元,4800万日元的话,继承是不需要纳税的。算一算就知道了,小金额投资不用考虑遗产税问题。所以,在日本,一些老年人会把大房子卖掉,换成小房子留给后代合理避税。



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