自次贷危机之后及在新冠疫情大流行期间，现代货币理论MMT甚为流行，特别是在西方发达经济体。如果印钞如此廉价，何时是这一巨大诱惑的终点？
按照MMT的观点，只有恶性的通胀才能终结大水漫灌，那么通胀将是必然的终点。如果通胀是必然的终点，那么货币的价值贮藏功能就会越来越不可靠，定价居高不下的金融资产（Financial Assets）的纸面价值（Contractual Value）将变得异常脆弱，而天生具有内在价值（Intrinsic value）的实物资产（Real Assets）将成为对冲通胀的天然选择。
在2008年全球经济危机之后，虽然如美国、中国等主要经济体都进行了大规模刺激计划和量化宽松政策。但之后全球市场步入一个长期低利率，低通胀的时代。对此全球的研究者、学者、央行官员们对此进行了深入的讨论。背后主要的归因主要有以下几点：
技术进步促进生产和高度互联网化；
全球老龄化程度加深，需求少，消费小，储蓄少；
全球化因素，国际劳工和低成本替代降低了价格；
2020年突如其来的新冠疫情对全球政治、经济格局进行了重塑。随着新冠疫苗的大规模接种及主要经济体经济复苏预期的加强，通胀成为被广泛讨论的热点话题。目前通胀热议主要有四个理由：
目前各主要经济体经济复苏态势良好，原油、大宗商品及食品价格不断上涨，通胀预期加强；
为了应对疫情对经济造成的影响，各主要经济体均出台了天量印钞计划，财政与货币处于无下线状态，货币量快速上涨；
美债利率的波动；
美联储政策框架变化，调整2%的通胀目标为区间平均通胀目标；
虽然通胀是一个非常复杂的体系，目前还没有真正权威的阐述来说明其背后的驱动因素。但目前对通胀的感受却显而易见，暂且不论全球石油等大宗商品价格快速上涨，抑或是全球股市、比特币等加密货币的价格资产上涨。
以与我们生活密切相关的商品来看，比如可口可乐价格的上涨。在电话会议中可口可乐CFO在回答美林美银分析师关于通胀的问题时表示，通胀因素将对可口可乐2022财年的表现造成不利影响，可口可乐定价是与市场通胀相吻合。“We typically look to take pricing in line with inflation.”
此外疫情期间全球主要经济体房地产市场普遍上涨，以我们熟悉的美国房地产市场为例，根据房地产咨询公司的John Burns的统计数据，一季度新屋劳动力和原材料价格年化同比上涨13%，其中木材上涨幅度达100%。
疫情期间全球债务高企，截止2020年全球债务已达281万亿美元，仅在疫情期间新增债务量为24万亿美元，全球债务/GDP占比高达355%。当高盛猜测，考虑到目前的债务水平，“不排除各国政府为削减债务而人为推高通胀”，如果我们将目光聚焦向历史中的几个超额债务时期，会发现它们和货币贬值期高度重合，现在，无疑又进入了这个局面。
美国银行首席投资策略师迈克尔·哈奈特（Michael Hartnett）三月份曾表示：“我们认为，目前通货膨胀率和利率都处于一个长期的转折点。” “我们认为，由于通货紧缩的长期因素的逆转，财政过剩以及全球经济爆发性的周期性重新开放导致对商品，服务和劳动力的过度需求，2020年可能是通货膨胀和利率的长期最低点。”
那么问题来了：
该如何应对高通胀？
如果货币贬值真的来了，
投资者该怎么办？
对此，美银美林也给出了一些投资建议，最值得关注的一条是：增持实物资产。
自1985年以来，通货膨胀率长期处于下降趋势，已从15%降到了约2%，通胀风险似乎离我们还很远。但基于当前的全球局势，美银美林确信，通胀率重新上升的转折点已经到来。据其分析，2021年发生或将发生一系列会造成长期通胀与周期性通胀的事件，通缩趋势因此减缓，货币贬值的前奏确已开始。为了应对风险，美银美林对长期资产配置的建议是更为看好实物资产和大宗商品。
到底什么是实物资产？
怎么投资实物资产？
与金融资产的Contractual Value 不同， 实物资产的通常定义是具有“内在价值”Intrinsic Value的有形资产”，是能真正创造财富的土地、建筑、大宗商品及艺术品等实物。
更进一步来说，它的指标主要追踪三类行业：房地产（住宅、农田）；大宗商品（贵金属、农产品、石油）；收藏品（葡萄酒、钻石、艺术品、汽车）。
想要投资实物资产，最方便的当然是直接购买房地产、金银、艺术品等值钱的实物。
门槛更低一些的持有方式是购买投资于实物资产的金融产品，如REITs、ETF和其他投资于基础设施、住宅农田、贵金属等产业的基金。
为什么现在是增持实物资产的好时机？
美银美林给出了5个理由：
1. 价格低廉，实物资产与金融资产的相对价格正处于自1925年来的最低水平；
下图为美银美林发布的历史价格走向图，它描述了一个实物资产组合在过去100年里的价格走势，可以看出现在的价格是有史最低，正是买入的好时机。
2. 实物资产能良好对冲不平等、通货膨胀等风险；
实物资产的相对业绩与通货膨胀率的正相关度高达73%；大宗商品、房地产、基础设施等行业还会直间接地受益于财政过剩、保护主义和高度全球化。也因此，实物资产的牛市时期通常都与超额债务时期、货币贬值时期相吻合。未来通胀预期提高，现在增加实物资产的持有可以有效防范风险。
3. 让你的投资组合更多样化；
据华尔街熊市时期的数据统计，包含实物资产的投资组合大都具有更好的风险调整后收益。在实际的案例中我们也可以看到一些大型基金所持有的投资组合多元化，且实物资产包括房地产在其中所占比例也较高。下图中深红色部分为实物资产在基金投资组合中所占的比例，如阿尔伯塔遗产基金中实物资产占比38%，耶鲁捐赠基金中实物资产占比17%。
4. 实物资产的总持有量并不高；
所有ETF的总市值构成中，实物资产仅占5.5%。然而，在全世界谋求结构转变的今天，实物资产可以引导重建方向，例如基础设施、电子商务、物流和可再生能源等产业，都展现出了优秀前景。
5. 数字货币时代即将到来，实物资产必将更加稀缺、更具价值；
数字货币会增加货币量和财富，相应的，大宗商品、收藏品等实物资产的稀缺性决定了它们的价值必然会提升。
在所有实物资产中不动产表现更加优异
与股票和债券等金融资产不同，房地产与通货膨胀和利率呈正相关。在20世纪70年代“大通胀”期间，房地产和大宗商品表现优于大盘股和政府债券。在债券和股票收益不佳的时代，房地产资产提供了出色的风险调整后收益。
为什么要投资房地产？
一些投资可以抵御通货膨胀，或者至少对通货膨胀没有反应，房地产就是其中之一。尽管没有人能保证回报，但无论经济状况如何，房地产通常都具有稳定的回报率。
从历史上看，房地产在通货膨胀时期一直保持自己的地位，并且经常会因通货膨胀而出现高升值时期。在投资组合中添加房地产可以抵消投资组合中任何“市场投资”（例如股票或债券）的风险。
即使在动荡时期，房地产也一直是一项可靠的投资。总的来说，尽管价格有时可能会波动，但多年来它们一直在升值。如果您可以购买房地产并持有房地产，那么您不仅可以享受房客每月的现金流，还可以享受房地产经常带来的增值。
下图是旧金山联储对16个国家过去150年房市/股市的平均收益分析对比，不难看出房产投资始终处于正值且波动相对较小。
房地产在通货膨胀期间如何反应？
像任何投资一样，房地产可以涨跌，但趋势是价格上涨。即使经历了动荡的时期，价值也通常会增加，即使像住房危机之后那样需要花费几年的时间。在过去20年中，在美国CPI超过3%的五个时间段内，其中有四个时间段内房地产收益为正，表现远超其他资产类别。
其他地产投资理由：
1. 更高的财产价值；
建筑商需要材料来建造房屋，如果材料价格上涨，房屋价格自然就会上涨。随着新房产价格的上涨，现有房屋的价值也将增加。
2. 租金价格上涨；
不断上涨的租金价格是投资者赚钱的来源之一。随着利率的提高，许多人转向租房而不是购买。如果您拥有出租房产，那么处境有利。当对某物的需求很高时，价格就会上涨。在这种情况下，租金价格上涨，这意着更高的收益。
租金价格越高，您的利润就越高。您可以使用这笔钱对房屋进行再投资，增加其价值，购买更多房地产投资物业或将钱投资到其他地方。
3. 房地产升值快于通货膨胀；
房地产是一项经常对冲通货膨胀的投资。平均而言，房地产的升值速度要比通货膨胀快，下图蓝色曲线为美国房价指数，而橙色曲线为美国CPI指数。从历史长期来看，投资美国房产这意味着您始终比通货膨胀领先一步，这使您能够在通货膨胀时赚钱而不是亏损。
