就在前几日！美联储投票决定将利率降低半个百分点，选择以更大胆的开局进行2020年以来的首次降息。这一期待已久的政策调整是美联储两年前发起的一场全力抗击通胀的行动之后做出的。
此次降息，也将预示着美联储进入新一轮降息周期。
美联储官员将借贷成本削减了半个百分点，这是一个不同寻常的大幅削减。这一决定将利率从二十多年来的最高点降至 4.9% 左右。
美联储此举是为了应对数月来通胀的下降，旨在防止经济增长放缓至就业市场开始崩溃的程度。
美联储官员预计，到今年年底，他们将把利率降至 4.4%，远低于他们在 6 月份上次发布经济预测时预期的 5.1%。到 2025 年底，他们预计借贷成本将再降低一个百分点，至 3.4%。
此前，今年8月，美国的多项经济指标显示，就业增长低迷，失业率上升，预示着经济可能步入衰退，触发了华尔街本年度最严重的抛售和全球资本市场的大幅动荡。虽然经济衰退不一定等同于经济危机，市场对这些数据的反应显示出经济即将好转的迹象。美联储主席鲍威尔在8月底的全球央行年会上也释放了鸽派信号，表示“调整政策的时刻已经到来”。
降息可能对EB5项目的影响
（一）市场流动性
快速降息将直接降低资金成本，信贷周期也将进入上升阶段，银行和金融机构更愿意释放更多资金进入市场，这将有助于解决EB5项目的融资问题。同时，降息通常会增加资本市场的流动性，使资金更多地流入股市和地产市场，提高商业地产的买卖活动，缩短交易周期。
（二）商业地产上行
商业地产市场在降息环境下通常表现良好。历史上，降息与房地产市场的繁荣是相关的，尤其是商业地产市场。利率的下降将使得资本化率下降，提高商业地产的估值，为EB5项目提供更高的退出价值，使得项目能够在降息周期退出时以更高的价格出售，从而更好地投资者的本金和利润。
图例：绿色代表商业地产、灰色代表居民住宅
（三）资产估值提升
商业地产中，资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是一个用于估算商业地产价值的重要财务指标。它表示的是物业的净营运收入（NOI）与其市场价格之间的比率。资本化率可以被视为商业地产投资的预期率，反映了投资者对物业未来的预期和风险的评估。
Cap Rate对商业地产退出价格产生直接影响，降息周期里利率下降带动Cap Rate下降，Cap Rate与资产估值的反比关系最终使得项目退出估值提升。换言之，大部分EB5项目在降息周期退出时能够以更高的交易价格出售，项目能够收获足够的利润支撑对投资人本金和利润的分配。
总结来看，市场流动性与利率背离，Cap Rate与利率背离，商业地产价格与利率背离。进入降息周期后，利率的下行将使得EB5商业地产项目处在一个非常良好的宏观环境中。更高的价格、更高的估值、更好的市场流动性使得项目推出时能有更好的交易价格和交易速度，这意味着投资人能够更快取得全部本金的返还。
同时，大选之争，为未来移民政策的走向带来诸多不确定性：增加美国居民成本，打击亲属移民，更多签证配额能分给EB类别移民。EB5项目或许将迎来资金安全与身份安全的一个黄金投资期。
结论/EB5投资人如何应对？
EB5申请人应根据自身情况抓住当前无排期的政策窗口期，迅速提交申请以确保身份，以应对未来经济环境和移民政策的不确定性。
对于不急于获得绿卡的申请人，选择在更商业成熟的城市进行TEA项目投资可能更为有利。
在选择EB5项目时，应重视团队和品牌的历史业绩和资金实力，确保投资安全。
同时，当前政治环境的不确定性也应引起投资者的警觉，合理规划投资策略。
